宅基地城乡间流转研究—基于T县城镇化的调查_《四川理工学院学报(社会科学版)》

摘要：

【摘要】 T县宅基地流转市场不活跃,交易方式单一,交易价格偏低,与大城市周边农村地区宅基地交易市场的火热场面迥异。"同心圆梯度差"现象客观存在,城郊农村与偏远农村之间的差异不容忽视,偏远农村宅基地城乡间流转的条件尚不成熟。偏远农村地区宅基地向城市居民流转的渠道不畅通,相关政策和规定的限制、农村地区基础建设落后、熟人社会的排外意识、农村居民对房宅的惜售心理构成了宅基地流转的主要障碍。宅基地的使用价值优先于财产价值,保障作用重要于融资作用,宅基地城乡间流转的必要性不充分、效率性不显著。宅基地制度改革需稳妥推进,宅基地城乡间流转应以大城市周边农村地区为试点,从城郊农村向偏远农村逐步推进。同时,要借鉴土地发展权制度,对尚未实施宅基地城乡间流转政策的农村地区的居民予以补贴。对于宅基地所具有的财产价值,主要通过放开抵押、担保、出租等与宅基地的居住保障功能较为兼容的财产收益方式给予保障。
【关键词】宅基地；宅基地城乡流转；同心圆梯度差；居住保障；财产收益；城乡差距；
【基金】国家社会科学基金资助项目(13AJY013)

引言：

【引言】1999 年《土地管理法》修订之后，国家在立法层面加强了对包括宅基地在内的农村集体建设用地的管制，但仅仅是依据土地性质对土地的用途和城镇居民申请集体土地建住宅进行限制，并未禁止农村宅基地的流转[1]。从《土地管理法》第62 条第4 款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定看，该法似乎依据“地随房走”的原则允许宅基地使用权可以随房屋一起出卖和出租，也并没有禁止城镇居民购买农村房屋。明确禁止城镇居民购买农村房屋的是国务院及有关部门发布的文件。1999 年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2 条第2 款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004 年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的通知》中规定，禁止城镇居民购置宅基地，禁止为城镇居民购买和违法建造的住宅发放土地使用证。围绕应否允许宅基地在城乡间流转，以及在现行法律背景下城市居民购买农村房屋合同的效力认定等问题，学界有过热烈的讨论。

作者：

周奥杰

作者单位：

四川大学法学院；